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土地征用日期与竣工日期矛盾

时间:2012-04-29 15:12:21 来源:szdtzj.com 作者:测试专用 点击:
即总地价=1026060-352518-432-(01664×总地价 31414)
-(02×总地价 70504)
13664总地价=528424
总地价=386727万元
第七步:开发商须交纳总地价的40%
即386727×40%=154691万元
二、估价实务分析
报告一土地估价技术报告
1第一部分后面应写上“总述”。
2估价项目名称不明确。
3“估价目的”中未说明估价的应用方向。
4“估价依据”中未列出土地估价的技术标准,即估价规程。
5“地价定义”中未说明土地开发程度。
6“估价日期”中未注明估价的截止日期。
7“估价结果”无单位地价和大写。
8“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。
9“估价师签名栏”无估价师资格证书号。
10“土地登记状况”中证书名错,应为国有土地使用证。
11登记状况中无四至、登记等。
12“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。
13区域因素与个别因素混淆(其中:将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因
素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及
土地最有效用途)。
14在市场比较法的计算公式中五个别因素修正。
15交易情况说明不正确。
16在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏,将“环境条件”列入区
域因素栏。
17在选取的实例中,实例3超过了规定年限(5年)。
18个别因素修正中,“面积形状”修正错误。
19“基础设施状况”未作修正。
20交易时间未作修正。
21期日修正未作详细说明,只一般描述为“地价下跌了5%”。
22实例2“容积率”修正错误2分;实例1、实例3容积率未修正。
23实例2年期修正错,应为实例1年期修正,30次方和50次方。
24年期修正未对r的取值作说明。
25市场比较法的最终结果应取算术平均数,不应为众数。
26成本逼近法公式错,无土地增值收益。
27在成本逼近法中,计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28“土地平整费”不应计人“土地取得费”。
29“土地开发费”无取费依据。
30利息计算中的“利息率”的确定无依据。
31投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。
32利润率的确定没有依据。
33成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。
34成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。
35估价结果未大写。
36第四部分应为“附录”。
报告二土地估价技术报告
1估价目的中对土地权利说明不明确。
2无估价对象描述。
3估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。
4估价期日非具体时点(无“日”)。
5估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。
6无土地估价结果一览表。
7“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。
8说明事项中,未办理出让手续,就入股。
9报告有效期应为半年。
10非土地估价师。
11出具报告的时间离估价基期过长。
12无四至说明。
13无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。
14土地级别与土地等混同。
15他项权利无说明。
16征地审批机关应为当地政府,而非土地部门。
17一般因素描述不全(需进一步说明)。
18区域因素分析错为环境因素分析。
19个别因素描述不全(需进一步说明)。
20估价方法应用错误(需进一步说明)。
21因素修正表案例B错,应为2347。
22土地开发费无依据、不是客观费用。
23计息期错,应为1年。
24未计算土地税费、土地增值收益。
25未作年期修正。
26收益还原法中,收益不是客观收益。
27未扣除房屋收益。28还原率无依据。
29两种估价结果相差过大,不能用算术平均值。
30土地征用日期与竣工日期矛盾。
31房屋折旧计算错误(年限错误,不应扣残值)。
32附件中缺土地使用权证书(图、证)。
33附件中缺资质证书、估价师资格证书。
附录Ⅱ
2000年全国土地估价师资格考试试题
第一科目aaa2aaa土地管理基础

一、判断题(共20题,题号1~20,每题1分。请判断下列说法正确或错误,并

答题卡上相应位置涂黑,认为正确的涂“√”,认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分
,本题总得分最多扣至0分)。

1土地供求关系是指土地经济供给与人们对某些土地用途需求之间的关系。

2国有土地使用权出让最低价是指为防止低价出让国有土地使用权而实施的最低基
准地价。
3土地利用总体规划是国家实行土地用途管制的基础。

4土地位置的固定性决定了土地市场不是实物交易意义上的市场。

5农民宅基地应经村委会审查,由乡(镇)人民政府审批。

6两个以上土地使用者共同使用一宗土地的,必须共同申请土地登记。

7出让土地使用权出租后,承租人必须继续履行国有土地使用权出让合同。

8土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的土地,因此一定区域
内的土地资源就是该区域内的全部土地。

9国有企业以土地使用权作价人股的,其土地使用权作价折算的股本额不得低于审
核确认的土地使用权作价总额。

10承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人。

11同一宗地多次抵押时,以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押
权。
12地下资源、埋藏物、市政公用设施均不属于国有土地使用权出让范围。

13集体土地依法转为国有土地后,原集体土地使用者继续使用该国有土地的,应

持有关文件申请集体土地使用权变更登记。

14公民个人依法取得的国有土地使用权可以继承。

15我国农村和城市郊区的土地全部属于农民集体所有。

16土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安

等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

17未按国有土地使用权出让合同规定的期限和条件进行投资开发和利用的土地不
得出租。
18土地整理所需费用,按照谁受益谁负担的原则,由农村集体经济组织承担。

19乡(镇)村企业用地经有批准权的政府批准,并经建设项目竣工验收通过后,由
县级人民政府发给《集体土地建设用地使用证》。

20耕地占用税的纳税义务人包括占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。

二、单项选择题(共80题,题号21~100,每题05分。每题有“A”、“B”、
“C”、
“D”四个备选答案,其中只有一个最符合题意,请在答题卡上将所选答案对应的字母涂
黑。选错不得分、不倒扣分)

21根据《中华人民共和国土地管理法》规定,征用耕地的土地补偿费为该耕地被(责任编辑:测试专用)
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